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销售商宣传的地铁不存在, 女子要求返还234万元购房款, 法院判了

作者:admin 发布:2022-08-03 16:22 | 点击数:

销售商宣称楼盘有地铁站,买房人因此买房后发现附近并没有地铁站,开发商的行为是否构成欺诈?买房人是否可以要求退房呢?很多楼盘销售时都会对环境、公共设施、道路交通等进行说明和介绍,吸引买房人购买,但很多时候实际情况与宣传的情况不符合,交通设施并不十分便利,公共设施也没有介绍的那么齐全。北京买房者因为介绍的地铁站不存在把开发商、经纪公司告上法庭要求退房,赔偿损失,裁判文书网显示,北京市三中院最终却驳回了买房人的诉讼请求。

2018年5月27日,北京市海淀区女子王某某与某花园公司签订《商品房认购书》,王某某认购八里家园项目F号楼b单元03F号房屋,认购总价:3469051元。当天,王某某在某花园公司出具的购房提示上签字,购房提示的主要内容为:所有销售人员均无权收取任何款项;所有销售人员均无权代表我公司对外签署任何协议、文件或者作出任何书面或者口头承诺;请勿轻信销售人员的书面或者口头承诺,如未在商品房合同中明确约定的,其不应视为合同内容,不得作为确定双方权利义务的依据。

2018年6月12日,王某某支付6万元团购服务费给某江公司,并签订《八里家园团购优惠确认单》,该确认单其中记载:……被推荐人持此确认单可享受在与北京某花园发展有限公司就该意向购买房屋确定的认购价格基础上享受每套商品房总价减免人民币50万元(大写伍拾万元整)的优惠。7、被推荐人已充分知晓并同意:本公司仅提供团购组织与信息服务,与开发商不存在任何代理关系,本次收取的服务费并非购房款的一部分。……”

2018年7月30日,王某某与某花园公司签订《北京市商品房预售合同》。合同约定王某某购买F号住宅楼b单元03F号房屋,总款项为2347035元。其中,合同附件12补充协议第2条关于广告宣传资料效力的约定:“……3、出卖人在广告、宣传资料及买卖合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍,仅为买受人提供参考信息,不构成出卖人的承诺。……”

王某某支付购房款后,房屋建成交付时楼盘所在地周围并没有地铁站,也没有地铁建设的影子。王某某当初就是冲着地铁站交通出行便利才买的房,现在没了地铁,而王某某上班单位在海淀北四环外,楼盘在通州离北京城区较远很不方便。于是,王某某就起诉开发商某花园公司,和某江经纪公司,要求退房,返还2347035元购房款,及团购费6万元,以及其他损失等。

2021年7月26日,北京市通州区市场执法机构作出的行政处罚决定书中,被处罚的当事人是北京某江房地产经纪有限公司(以下简称某江公司),主要内容为:“自2018年3月,某江公司将宣传地铁永乐店站等广告牌摆放在售楼处,某花园公司发现并制止,某江公司仍多次摆放在售楼处。在案件调查过程中,某江公司主动撤掉并销毁涉嫌虚假宣传的广告展板。现责令某江公司停止发布违法广告,消除影响,罚款227000元。”

王某某主张合同撤销的主要理由为购买房屋时某花园公司宣传周边有地铁建设,现周边并无地铁。王某某认为其支付6万元团购费系为享受6万抵50万的优惠,现因某花园公司合同欺诈,其无法享受购房款减免,不认可已享受优惠,故要求某花园公司、某江公司返还6万元团购费。

某花园公司称:地铁的消息都是来源于政府网站等相关媒体。售楼处地铁的宣传是某江公司所为,其还进行了制止。而且地铁属于所在项目开发规划范围之外的市政公共交通设施,是对于商品房规划范围之外的相关公共设施所作的说明,不属于要约,不构成商品房买卖合同的内容;王某某在购房时确已享受6万元团购费对应的优惠,优惠的计算方式系在认购价格3469051基础上6万抵50万,首付款50%以上打八五折,及时签约再打九三折,最终即为合同价款2347035元。

法院认为, 王某某称某花园公司销售房屋时宣传地铁23号线建设,现该地铁建设不存在,根据法院查明的事实,行政处罚决定书中虚假宣传被处罚的主体系某江公司,而非本案某花园公司。双方的《北京市商品房预售合同》中没有关于地铁的约定,且宣传楼盘周边建设地铁并非对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。

王某某并未提供充分证据证明如果涉案房屋没有地铁规划,其就不购买该商品房。宣传地铁的行为并未使王某某对其所购房屋的质量、成交价格、结构、环境等实质内容造成误导。王某某以欺诈为由要求撤销与某花园公司签订的《北京市商品房预售合同》的诉讼请求,法院不予支持。法院判决,驳回王某某的全部诉讼请求。

王某某认为一审判决以其没有证据证明是因为宣传有地铁才购买房屋的,这是严重的逻辑错误。客观上,冲着开发商,经纪公司的地铁宣传签了购房合同,交了购房款,发现没有地铁后就起诉要求退房退款,这就是最好的证据。一审判决认为“宣传地铁的行为并未使王某某对于所购房屋的质量、成交价格、结构、环境等实质内容造成误导”,要是没有造成误导为啥起诉要求退房退款赔偿损失?王某某提出上诉要求二审法院改判支持起诉请求

二审法院认为:当事人做出购房决定是基于对位置、户型、环境、价格、价值上涨的空间、个体需求等各方面因素综合考虑的结果,地铁站设置与否,确实是部分买受人在购房时的考虑因素,但并非唯一因素,也难以认定为决定性因素。

双方所签《北京市商品房预售合同》中并无关于地铁的相关约定,王某某没有充分证据证明其做出购买房屋的决定、与附近有地铁站存在必然的因果联系。因此原审法院判决驳回王某某基于撤销合同提出的全部诉讼请求,结果并无不当。2022年7月15日,北京市三中院终审判决,王某某的上诉请求不能成立,驳回上诉。

这是一起由于房产销售商夸大宣传引起的退房纠纷,房地产销售过程中擦边球式的不实宣传时常存在。但是开发商正式的购房合同中并不会有宣传资料中关于公共设施,环境,公共交通的约定,因为即便是有约定这些也不是开发商能够决定的。法院的判决让很多人觉得不可思议,明明是虚假宣传,为何判决不支持退房?

买房是重大的个人资产处置行为,交通设施不应当成为决定是否买房的唯一因素,或者说是关键因素。北京四环内的交通都很好,但是不是每个人都能因为交通好就买房的。这也是为何法院没有因为楼盘虚假宣传地铁站行为而判决欺诈行为成立,责令开发商退房退款。在具体某个买房人可能是把是否有地铁作为买房的主要考虑因素,但是,在整个同时购买房屋的买房人那里可能并非把地铁作为首要考虑因素。

具体地说,就是房屋买卖合同中并没有约定楼盘所在地段有地铁站,如没有地铁站买房人可以要求退房退款的具体约定。换句话说,写进买房合同中的条款内容才对双方有约束力,不在买房合同中的宣传资料一般不具有约束力。

同时,像公共设施,交通设施这些表述内容,并不是房地产楼盘项目建设的范围,也不是开发商能够决定的。买房人在购房时要具体看购房合同内容,以及具体的楼盘建设状况,不要盲目相信宣传资料。房子这样的重大资产消费购买行为,不会因为与房产项目之外的宣传不实而撤销购买合同。

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